Zuletzt aktualisiert: Februar 2026 | Lesezeit: ~8 Minuten
📌 Auf einen Blick: Dividendenaktien und Immobilien sind die zwei beliebtesten Wege zu passivem Einkommen. Dividenden brauchen weniger Startkapital, sind sofort liquide und steuerlich einfacher. Immobilien bieten Hebelwirkung durch Kredit und Inflationsschutz. Die meisten erfolgreichen Investoren kombinieren beides.
Der große Vergleich
| Kriterium | Dividendenaktien | Vermietete Immobilie |
|---|---|---|
| Startkapital | ✅ Ab 1 € | ❌ 30.000–100.000+ € |
| Liquidität | ✅ Börsentäglich | ❌ Monate bis Verkauf |
| Hebelwirkung | ❌ Kein Kredit üblich | ✅ 80–100 % Finanzierung |
| Aufwand | ✅ Minimal (Buy & Hold) | ❌ Verwaltung, Mieter, Reparaturen |
| Rendite | 3–6 % Dividende + Kursgewinn | 3–5 % Mietrendite + Wertsteigerung |
| Steuer | 26,375 % Abgeltungssteuer | Progressiver EkSt-Satz + AfA |
| Inflationsschutz | ⚠️ Teilweise (Div.-Steigerungen) | ✅ Mieten steigen mit Inflation |
| Diversifikation | ✅ Einfach (ETF = 100+ Aktien) | ❌ Klumpenrisiko (1–2 Objekte) |
| Passives Einkommen | ✅ 100 % passiv | ⚠️ Semi-passiv (Verwaltung nötig) |
Rechenbeispiel: 200.000 € investiert
| Szenario | Dividendendepot | Vermietete Wohnung |
|---|---|---|
| Eigenkapital | 200.000 € | 50.000 € (+ 150.000 € Kredit) |
| Investierter Wert | 200.000 € | 200.000 € (Kaufpreis) |
| Brutto-Einkommen/Jahr | 7.000 € (3,5 % Rendite) | 8.400 € (700 €/Monat Kaltmiete) |
| Kosten | 0 € | ~3.600 € (Kredit + Instandhaltung) |
| Netto-Cashflow/Jahr | ~5.150 € (nach Steuer) | ~4.800 € (nach Steuer + Kosten) |
| Netto/Monat | ~430 € | ~400 € |
Wann was besser ist
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Wenig Startkapital (<50.000 €) | ✅ Dividendenaktien/ETFs |
| Hohes Einkommen + Kredit möglich | ✅ Immobilie (Hebeleffekt) |
| Keine Zeit für Verwaltung | ✅ Dividenden (100 % passiv) |
| Langfristiger Vermögensaufbau | ✅ Beides kombinieren! |
| Sofort liquide bleiben | ✅ Dividendenaktien |
| Steuerlich optimieren (hoher Steuersatz) | ✅ Immobilie (AfA nutzen) |
Die beste Strategie: Beides kombinieren
- Start (0–50.000 €): Dividenden-ETF Sparplan aufbauen
- Mitte (50.000–150.000 €): Erste Immobilie kaufen (Leverage nutzen)
- Fortgeschritten: Mieteinnahmen in Dividenden-ETFs reinvestieren
- Ziel: Beide Einkommensströme ergänzen sich gegenseitig
FAQ
Was hat historisch mehr Rendite gebracht?
Aktien (8–10 % p.a.) vs. Immobilien (5–7 % inkl. Hebel). Aber: Immobilien bieten durch Fremdfinanzierung eine höhere Eigenkapitalrendite.