Dividendenaktien oder Immobilien? Die ewige Debatte unter Einkommensinvestoren. Beide liefern passives Einkommen – aber welche Anlage ist besser? Hier der umfassende Vergleich mit echten Zahlen.
📊 Der große Vergleich
| Kriterium | 💰 Dividendenaktien | 🏠 Immobilien (Vermietung) |
|---|---|---|
| Einstieg ab | 1 € (ETF-Sparplan) | 30.000–100.000 € (Eigenkapital) |
| Rendite | 3–5 % Dividende + Kursgewinn | 3–5 % Mietrendite + Wertzuwachs |
| Hebel möglich? | ❌ Nein (kein Kredit) | ✅ Ja (Immobilienkredit) |
| Aufwand | ⭐ Minimal (buy & hold) | ⭐⭐⭐ Hoch (Mieter, Instandhaltung) |
| Diversifikation | ✅ Hunderte Aktien im ETF | ❌ 1–3 Objekte (Klumpenrisiko) |
| Liquidität | ✅ Sofort verkaufbar | ❌ Monate bis zum Verkauf |
| Steuer | 26,375 % AbgSt (pauschal) | Persönlicher Steuersatz + AfA |
| Inflation | ✅ Dividenden steigen | ✅ Mieten steigen |
| Verschuldung | ❌ Keine | ✅ Leverage-Effekt |
| Nervenfaktor | ⭐ Gering | ⭐⭐⭐ Hoch (Mietausfall, Reparaturen) |
📈 Rechenbeispiel: 200.000 € investiert
| 200.000 € in Dividenden-ETFs | 200.000 € Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Bruttoeinkommen/Jahr | 7.000 € (3,5 % Rendite) | 9.600 € (800 €/Monat Miete) |
| Nebenkosten/Rücklage | 0 € | −2.400 € (Hausgeld, Instandhaltung) |
| Steuer | −1.582 € (AbgSt nach SPB) | −2.160 € (bei ~30 % Grenzsteuersatz) |
| Netto-Einkommen | 5.418 €/Jahr | 5.040 €/Jahr |
| Stundenlohn | ∞ (kein Aufwand) | ~50 €/h (100+ Stunden/Jahr) |
💡 Ergebnis: Bei gleicher Investitionssumme liefern Dividendenaktien ähnliche Netto-Erträge – aber ohne Aufwand. Der große Hebel der Immobilie kommt erst mit Fremdkapital (Kredit).
🏠 + 💰 Die beste Lösung: Beides!
Die klügste Strategie kombiniert beides:
- Immobilie: 1–2 vermietete Objekte mit Kredit → Leverage-Effekt
- Dividendenaktien: ETFs + Einzelaktien → keine Arbeit, liquide
- REITs: Realty Income als Brücke – Immobilien-Rendite ohne Mieter-Stress
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Stand: Februar 2026. Keine Anlageberatung.
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